料金はどう決める？
料金設定は。最も悩む重要事項の一つですね。
金額設定なんてほんと難しい。
これ一つでお客様が増えるか増えないか決まります。
お客様は当然に、安ければ安いほどいいと思っています。
でも、それでは運営がままならないので、
お客様が「これなら納得」と言っていただける最大限の金額をつけたい。
そりゃそんなことわかってますし、それが簡単にできれば苦労はしないのですが。。。
見学の際に、お客様は知らず知らず、そのオフィスの立地・サービス・利用環境と提示された利用料金のフィット感を計ります。
それがスムーズにフィットすれば、これはいいオフィスだな、となり、
フィットしなければ、これは高いな、、、となります。
では利用料金設定の算出の仕方ですが、
①周辺相場から計算する。
おそらく出店しようとしているエリアには、他にもレンタルオフィスやコワーキングスペースはあると思うので、
それらの料金を調べてみる。
サンプルは多いほどいいですね。
競合他社を調べるのは、利用料金や賃料だけでなく、こんなサービスをやってるのか、とかレイアウトはこんな感じでやっているのか、とか、大変勉強になりますので、ここは手を抜かない。
運営後も、定期的に調べるようにするといいですね。
坪単価又は㎡単価を算出し、あとはサービス料金を調べる。
部屋によって坪単価はバラバラなところは多いですが、
それは窓があるか無いか、部屋が広いか狭いか、使い勝手がいいか悪いか、様々な要因を鑑みて、料金に反映させていきます。
やはり大きいサイズは単価にすると安くなっています。
小さいサイズは高くなっています。
窓がある部屋は高くなっています。
上階になればなるほど高くなっていきます。
まったく同じ単価設定のオフィスもあります。
考え方一つですね。
②ビル側から借りたその賃料から考える
運営会社がビル側から借りた賃料を元に算出するやり方です。
おおよそではありますが、賃料単価の３～５倍ほどの設定をするところが多いです。
③ほしい利益から考える
③は大雑把な書き方となっていますが、
結局、どのパターンであれ、その料金設定が正しいかどうか、そして事業が回るのかどうか、
収支のシミュレーションを作成する必要があります。
コストだって考えなくてはいけませんしね。
それで微調整をしていくことになります。
料金を変更する・レイアウトを変える・削減するコストを考える等々
シミュレーションの詳細はまた別の機会に。
契約形態は？
賃借？運営委託？所有物件？
では、レンタルオフィスやコワーキングスペースを運営するための物件の契約はどの形の契約をされますか？
契約？
賃貸借契約じゃないの？
賃借をして、毎月固定の賃料を支払っていくベーシックなスタイル。
それは、ビルオーナー側からすると、一番楽で有り難い話ですね。
まず、ビル側にはリスクがありません。
解約リスクくらいですね。でもこれはどんな物件でもあるリスクです。
運営会社側も、賃貸借契約の方が、自由にできますし、稼動が上がったときの利益は大きくなります。
なので、資金面に余裕がある場合や、損益分岐までの時間がそこまでかからないであろうと算段できる内容であれば、運営会社側も賃貸借の方がメリットがありますね。
他には運営受託契約、というものがあります。
こちらは、物件所有者又は賃借者が別にいて、
その所有者・賃借者から依頼を受けて、運営のみを受け持つスタイル。
この契約でやっているオフィスも結構あります。
契約内容によりますが、
リスクは、委託側・受託側にて半々くらいでしょうか。
入居が悪ければ、両者共に痛い思いをしますし、良ければ喜びをわかちあえる形です。
資金に関しては、運営者側はそんなに必要ではありません。
委託側が設備等の負担をするので、委託者の負担が比較的大きくなります。
ただ、その分、利益は委託側が多く持っていく、という形になります。
業務委託費も、売上に応じてなのか、利益に応じてなのか、
他に、双方の負担区分をどうするか等、細かい取り決めによって、大きく変わっていきます。
当然に、双方納得の内容でなければ契約締結にはならないので、
このあたりも、交渉次第、いかに相手側の役に立てる内容を提供できるか次第だと思います。
どれくらいの広さが必要？
どの広さでも大丈夫です。
と言うと終わってしまいますが、
どれくらいの広さでも大丈夫と言うことはできます。
ただ、計画する規模感にもよりますが、
やはり収支のつけやすい広さ、というものはあります。
これは私の過去やってきた事業内容にそった形という前提ではありますが、
確認すると、150坪あたりが一番効率よく利益をだしやすいかなと思います。
もちろん５０坪でも１００坪でも、
極端な話１０坪でもやろうと思えばできます。
２００坪でも５００坪でももちろん可能です。
ただ、狭すぎると、窮屈な中で働くことになり、あまり利用者の受けはよくありません。狭くていいのであれば、家でも大丈夫ですし。
逆に広すぎると、当然にその分の賃料を支払わなくてはならなくなるのと、
人的コストや、対応できるトラブルのために、かなりのパワーと資金が必要です。
狭すぎず無理せず、損益分岐を超える契約数・単価をはじき出せる広さ、
そのいい頃合が、１５０坪あたりかなと。
まあ、なかなかの広さですが。
ちょっと話は変わりますが、坪ってご存知ですか？
聞いたことはあるし広さの単位ってのもわかるけど・・という方が多いと思います。
不動産に携わっている方はよくご存知ですね。
まあ、日本独特の表現ですし、グローバル化の近代日本で、坪を使うって・・ね、
という気持ちを持たれるかとは思いますが、知っておいて損はありません。
１坪＝３．３０５７８・・・㎡です。
はあ？ですよね。
３．３㎡くらいで大丈夫です。
畳で言うと、２枚分。つまり２畳ですね。
ちなみに１㎡＝０．３０２５坪です。
この坪という言葉は不動産屋同士ではよく使われます。
「坪いくら？」みたいな感じで。
でも、不動産取引では、坪のみでの契約書記載はダメで、㎡が取引基準の単位です。
坪はあくまで参考値。
なんかよくわかりませんね。
坪の説明の方が長い笑
１５０坪は効率がいいといいましたが、結局は内容次第です。
（今までの話はなんだったの？という声は胸の中で収めてください）
１５０坪って、なかなかのハードルですし。
内容次第と契約次第で、どうとでもなります。
こちらはまた別の機会に。
出店立地
レンタルオフィスやコワーキングスペースの特徴等お伝えしてきましたが、
早速、作っていくためのお話を始めていきたいと思います。
作る上で、やはり立地は最も重要です。
主要駅の駅近で綺麗なビルに越したことはありません。
集客には困らないでしょう。
ただ、そうなるともちろん賃料は高くなる。
賃料が高くなると、当然に、ユーザーの利用料も高くなる。
すると、利用者の数もどうしても限られます。
また、入居スピードにもよりますが、損益分岐まで辿り着くまでの体力勝負では、
やはり高い賃料は重くのしかかってきます。
では、駅近・綺麗なビル以外はダメなのか？
いえ、そんな事はありません。
住宅街の中にあっても、工場エリアにあっても、
田園風景が広がる牧歌的なエリアであっても、可能です。
小さなビルでも、年季の入ったビルでも問題ありません。
世の中にたくさんコワーキングスペースやレンタルオフィスがありますが、
立地も設備もまちまちです。
言い換えると、立地も設備も申し分ないオフィスも、
住宅街にある親近感のあるオフィスも、大手企業がやっている大箱オフィスも、
個人でやっているような小箱オフィスも、すべてちゃんと存在し、
生き残っていける業界だということです。
コンセプトやニーズを捉えることができれば、まったく問題なく運営できます。
むしろ、駅近・綺麗なビルであっても、そこがぶれてくると、
お客様の目は厳しいので、すぐに離れていきます。
どこまでもお客様目線でなくてはいけない、ということですね。
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一般オフィスとの違い（デメリット編）
一般オフィスと違うところは、
やはり、多くの企業が一つ所に集まって業務をするので、
そりゃ雰囲気から何から違います。
目に見えるところで、違う会社の方が、仕事をしたり打合せをしたりしています。
一軒家とマンションの違いと似ていて、こういうところで出てくるのは、
やはり音問題。
音問題は尽きないですね。
あの人の話し声が大きい。
電話の声が大きい。
家具をガチャガチャする音が気になる。
なんか変な音を発する（？？）
多くの人が集まる仕組みなので、音の種類は多いですね。
音がうるさいという基準も人それぞれです。
うるさいといっている人もうるさかったりします。
ドアの開閉の音や振動。
構造上、仕方ないと言えばそれまでですが、
仕事をしている方も当然に真剣なので、環境をよくしてほしいという気持ちもよくわかります。
ただ、あっちを立てればこっちが立たずみたいなことによくなるのが難しいところ。
運営会社の腕のみせどころでもありますね。
上記だと、
ずっとうるさいのか、という内容に聞こえなくはないので言っておきますが、
大抵は集中しやすい音環境の時の方が多いので誤解なく。
エアコン問題
コワーキングスペースとなると、エアコンの温度調整は利用者はできません。
レンタルオフィスの完全個室タイプ（天井まで壁がある通常の個室）であれば、
一般オフィスと変わらないので、室内で自由にエアコンの温度を変更できるところが多いですが、
それでも、多くの施設は、少ない温度調整コントローラーで全室、またはエリアを区切って一括管理、ビルによっては、ビルの管理室で一括管理していたり、自由に調整できないことが多いです。
体感温度は人それぞれ違います。
男性は暑がりが多く、女性は寒がりが多い（多分）
真夏・真冬はまだいいのですが、季節の変わり目は結構大変です。
「暑いので温度下げてほしい」
「ちょっと寒くないですか？温度上げてもらえませんか」
どうすれば・・・
ということが起こります。
日当たりがいい部屋よくない部屋では、室内温度が全然違ってきます。
日当たりがいい部屋は、真冬でも暑くなることが多いです。
するとやはり「暑い！」「寒い！」ということになってきます。
なので、施設を作るときのレイアウトや空調をどうするか、というのは、
非常に大切なことになります。
これはまた別の機会に話します。
ネット環境。
最初から設置されており、自分たちで準備しなくていいメリットの一つとしてネット環境がありますが、
だからこその不具合もあります。
一つのネット回線を多くの利用者が使うので、動きが重たくなることがあります。
酷い時は、つながらない、ということもあります。
ネット社会。
つながらない、となると仕事ができない。
即効クレームにつながります。
退去にもつながります。
なので、運営会社は、ここには相当力を入れる必要があります。
いいネット環境のところはいいオフィスとも言えますね。
他にも色々ありますが、大きな違いが上記となります。
細々書き出したら止まらないので、今日はここまでしておきます。
お問合せ・ご質問があれば → info.dreamtraveler@gmail.com
一般オフィスとの違い（メリット編）
これはそれこそ、レンタルオフィスが出始めのころはよく質問されました。
小割にした部屋、というのはわかるが他には？
ではまずはメリットを回答しましょう。
もちろん、運営業者や設備によって違いはありますが、
大まかには以下のとおりです。
１．初期費用が安い（または無い）
やはりまずは初期費用が安い、というところでしょうか。
保証金・礼金が少ないか、ない
今では、一般オフィスもそういった内容のものはありますが、
やはり半年以上必要のところが多かったりします。
そりゃ貸す側からすると、何らかの保証がないと、
滞納や逃げられたってなると大損ですからね。
じゃ、なぜレンタルオフィスやコワーキングスペースはそんなリスクを負うの？
リスクといえばリスクですが、対応次第ではそんなに大きなことではありません。
これはまた別の機会に。
２．退去予告期間が短い
”初期費用が安い”が始まりのいいところならば、これは、終わりのいいところ。
そして、なかなか大きなところです。
一般オフィスは、退去予告が半年～１年。
これって、なかなかのリスクですよね。
だって、半年後のことなんてわからないですよね。
会社なんて、いつどうなるかわからないし、
家賃コストを下げたいってなるときって、結構急でしょうし。
まして１年とかなったら、もう予知能力かギャンブルの世界。
この変動が早い世の中で、半年前以上の退去予告は苦でしかありません。
レンタルオフィス・コワーキングスペースは１～3ヶ月前予告が一般的です。
３．設備が整っている
最初からインターネット環境を整えていますので、
ネット工事をする必要はありません。
電話工事をしなくていいところもあります。
家具がついているところもあります。
無料のドリンクサーバーがあったりします。
すごいところはアルコールもあります。
ほんと体とＰＣがあれば、今日から仕事ができる、というのが大きな特徴です。
（契約や審査の問題はありますよ）
こちらの詳細もまた別の機会に。
４．管理会社が面倒なことを対応する
一般オフィスを借りると、借主側がいろいろ対応していく必要があります。
それこそ、ネットの不具合だとか電話の不具合、壁がどうなったとか、もろもろ。
一般オフィスでも管理会社がいますが、ビル全体を見ているのと、
専有スペースは、勝手にやってね。でも、何かするときは許可とってね、
業者はこちらの業者を使ってね、
と、こちらの責任でやらされるのに何かと手間がかかる要素が多くあります。
レンタルオフィスやコワーキングスペースになると、
その施設専属の管理会社がいますので、何かあった時の対応は、
大概管理会社がやります。
５．好立地・ハイグレードのビルに入居することができる
通常、個人事業主や設立したばかりの会社・規模の大きくない会社では、
入居審査が通らないような、好立地・新築ハイグレードビルにも、
レンタルオフィスやコワーキングスペースを利用すれば入居できる、
ということです。
好立地ビルのオーナー側も強気なので、フロア貸しでないとダメとか、
信用できるかどうかとか、それこそ保証金は１年分とか、条件をつけてきます。
なので、なかなか手が出せません。
でも、そこにレンタルオフィスやコワーキングスペースが大きく借りて、
中を小割にして、レンタルオフィスやコワーキングスペースとして貸し出す。
すると、条件的に厳しかった方々も、駅前好立地物件を利用することができる、
ということになります。
住所も使えますので、いい住所を会社の登記として使うことも可能です。
他にも多数ありますが、代表的なものを挙げました。
次回はデメリット編！
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どういう人たちが使うの？
コワーキングスペースやレンタルオフィスを設置するかどうか、
ビルオーナー側が悩んでいる時、面談でよく聞かれます。
今はどんどんそんな感覚が薄らいできてますが、
得たいの知れない者が来るんじゃないか？
そんなイメージがあったのかもしれません。
実際は当然にそんなことはありませんが、
変なテナントが入ってくるとビルのイメージが悪くなる。
そりゃ心配になります。
じゃ、どんな方が使われますか？
色んな方です。
回答がこんなのですみません。
起業家の方は？
一定数ずっといらっしゃいます。
それこそこういった施設が出始めのころは、ＩＴ関係の方が多かったです。
ＩＴ関係っていっても様々ですし、細分化すると、ＩＴ関係ではない企業もありましたが、僕らシロウトはみなＩＴ関係って一緒くたにしてました。
ＰＣがあればどこでも仕事ができる方々ですね。
そういった方々は、情報を得るのも早く、また、新システムに早期に飛び込んでくる方も多かったので、こういったまだよくわからないオフィスのシステムをちゃんと受け入れてくれてました。
時期的にもＩＴバブルと重なっていたとも言えます。
その後、目に付いたのは、人材派遣・請負業の方々ですかね。
なぜ増えたのかは、その時も制度の問題があったのかもしれません。
面接スペースを確保するよりは、利用したいときだけ利用できる環境が、コストを抑えられて良かったとも言ってました。
ずっと安定して使っていただけるのは、外資系企業ですね。
海外は、当たり前にレンタルオフィスを使っていたので、外資系企業の方が、抵抗なく使っていただけます。
たまに、こんなところが！？という超大手企業が使ってくれていました。
で、今やなんでも入居してくれます。
サムライ業とよばれる方々も、ものづくりの企業も、医療関係やネイル関係も。
なんでもござれです。
それだけこのオフィスシステムが浸透したんだろうなと思います。
怪しい企業もたまにありますよ。
ただ、それは一般オフィスも同じですね。
ただ、多くの企業が集まるこのオフィスシステムのいいところは、入居企業の目が光っている、ということです。
「あの企業、何かおかしいよ。」
と、情報をいただけますし、
怪しい企業も、それだけ多くの目にさらされるところにはあります入居したがらないです。
お問合せ; info.dreamtraveler@gmail.com
